当社は、2016年に不動産賃貸の空室対策コンサルティング開始しております。不動産業界に長年従事してきた経験を活かし、業界に存在する大きなしがらみや古い慣習による非効率さを一新するために新たに開始いたしました。空室対策の非効率な面を改善し、より良いサービスを提供するための新しい風を吹き込むためです。何卒よろしくお願いいたします。

 

賃貸条件について
契約金0円で募集した場合のメリットとデメリット、
フリーレント家具家電付きにした場合のメリットとデメリット、
ADを増額した場合のメリットとデメリット、
それを理解した上で相談して決めるべきメリットだけを見て実行すると、
せっかく良い案にしたつもりなのに、とんでもない不良入居者がたくさん来てしまう可能性がある

ボトルネックになっているのはどこなのか、
その部分をよく追求する解決するべきである。
家賃が高ければまず選ばれない、家賃がボトルネックになっている場合がある。
では仲介業者は募集してるといいますが、一般媒介になってしまい、
いろんな会社に声はかけているが、どの会社もほぼやる気がなくなってしまう。
専任媒介にしている場合であっても、その募集業者への的確な指示掲載の依頼決まらないときは、
専任でも動くことができない、
そういったところの営業活動をしないと本気で募集してくれない場合がある。
いろいろな契約条件について、禁止事項罰則ペナルティーなどを付加してしまうとそれを見ただけで
契約を止めてしまう人もいる、24時間サービスなどの固定でかかるようなもの。
そういったものを増やしていくと契約金が高くなってしまうので、
他の物件と比べて条件が良かったとしても、契約金が高いので他の物件に移ってしまう。

生活保護狙う場合の注意点、
生活保護者は家賃の上限があるしかし本人が払うわけではないので。
最大値の賃料を目指して、部屋を探すので、家賃を安くしたからといって決まるわけではない。
どちらかと言うと室内の設備家具家電、すぐに住めるかどうかなどの要因で決める場合が多い。
しかし、このようなものを入居させてしまった場合、
近隣トラブルや精神的なことがあったりとして周りが出てしまっては何の意味もない。
全民を生活保護にした場合は、混沌としたカオスな物件になる。そうすると今度は警察、
近隣住民、自治会からのクレームがオーナーのところにどんどん入ってきてしまう。
この辺はバランスをよくトータル的な視点で見ないと大変なことになる場合がある。

自主管理の盲点、
管理会社を入れないで、自主管理にすれば管理費が浮きますので、とてもメリットがあるように見える。
だが、しかし管理会社の管理料が払っていて、それで管理ができるのか、
きっちり管理がしていただけるのかというのは疑問があると思います、
実質的に管理している側から言いますと、あの管理料で管理ができる費用のギリギリです。
理由は簡単で電話が1件来た場合、事務員や営業その他の社員が対応した場合、1時間ほどの電話をされた場合、時給で1500円社員の場合は2000円以上の費用がかかります。月に2回から3回このような電話が来た場合、既に赤字になってしまう可能性があります。そこから業者の手配なり、オーナーさんと調整書類の作成等を入れてしまうと完全に赤字になりますので、こういった管理を頼む場合はある程度管理料は払った方が良いと思います。自分で対応しますか？アルバイトや社員を所有者が雇いますか？となってしまいます。

自主管理自主管理の場合で1番困ることになることは、
入居者からいきなり、電話が来て、水が出ない。お湯が出ない。エアコンの調子が悪い、鍵をなくした。
夜12時1時に電話が来てオーナーなんだから、すぐ直せ、鍵を持ってるんだから今すぐ開けてくれ。
入れなかったらどうしてくれるんだと言われた場合に自主管理の場合断りにくい、
遠方あればいけないですよ。
と言って断ることができる可能性もありますが、物件から近く30分もしくは20分位で行ける場所に
あった場合、自主管理の場合入居者の要望を断りきれるか、
もしくは電話に出ない通した場合になんで、電話に出ないんだ。対応はしてくれないのか
といったクレームになり、そういった場合に1日住めなかったんだからその分は家賃を負けろ、
こんなに損害を受けたんだから、損害を賠償しろなどと言ってくる人たちが最近増えております。
こういったこともあり管理会社に任せていただければ、
管理会社が夜12時に電話してやっていなかった。
留守番対応だったと言ってクレームを入れてくる人はいません
行ってきたとしても会社で対応。その時間帯は営業時間外です。
営業時間外の場合は24時間対応のほうにご連絡いただき、
緊急の場合にはそちらから連絡来るようになっておりますと対応しますので、
オーナーさんに迷惑をかける事はありません。1部屋だけ持ってるようなオーナーさんで
あれば年に1回電話が来るだけであれば1回だけ耐えれれば良いのですが、
自主管理で20 30 50と持っている方は、入居者から年1回連絡が来ただけでも
年間50もしくは2回来るんであれば100件、そうすると月に5件から8件のクレーム要望等の電話来てしまいます
自分で働きながら家賃の管理をしているとなると、土日を最低でも1週もしくは2週物件のために費やすことになります。オーナーさんの休日出勤手当っていくらでしょうとなってしまいます。

管理会社をうまく使うための秘訣
管理会社も業としてやっていますので、利益が上がらない仕事には本気になってくれない可能性があります。
当たり前のことなのですが、無料で何も費用出したくないから、サービスですべてをやってくださいと言って
対応してくれる会社は無いのです。
対応費用が20,000円なんですが、半額の10,000円でやってくださいと言われた場合、
20,000円で頼んだ仕事と10,000円にディスカウントされてしまった仕事、仕事の質はどうなりますか？
多少の値引きは必要な場合があります。明らかに相場の価格と違う価格の場合は、このぐらいが適正なんじゃないですかと言う事は必要だと思います、あまりにも叩いて値引きさせてしまうと、
仕事の質が一気に低下しますあと管理会社の副収入的な利益である保険の事業や保証会社等の何かの紹介といったところに、オーナーさんが手を出して自分の保険を使ってくれ、自分の保証会社でやるからとか言ったことを言い出すと、管理会社や仲介業者は身動きが取れなくなってきて会社利益も減りますので、
モチベーションが低下します。最終的にはこのようなことになった場合には、
もう当社では管理はできないので、他を探して下さいと言うな形で管理を切られてしまう可能性もあります。
お互いに利益があり、win winであれば末永く続くことになると思いますが
片方だけの利益、例えば、オーナーさん、もしくは管理会社、借りる方の利益だけを追求して動いてしまうと、どちらかの利益が取れず、損をしているオーナー、管理会社もしくは入居者個人が離脱してしまい、
運営が成り立たなくなります。

稼働率、現実の利回りを上げるために、
契約の途中で入居者の賃料を増額したらいいですよ、と言うアドバイスをする投資家の業者さんがいますが、
これはできればやめたほうがいいです。入居されてる方は人の心を持ってるのです、
人間心がありますですので、もしご自分が住んでいたところの家賃が来月から3000円あげますと、
オーナーさんから連絡あった場合、そんな馬鹿な勘弁してくれと言ってくる方はまだマシです。
言わずに、そうですかあぁしょうがないですね。わかりましたと言ってきた方は何も考えずに3000上がった
しょうがないなと思うだけでなく、心の中で、なんで3000上がるんだ。
月々上がったら年間36,000なんじゃないか、どうしてこんなことになってるんだ。
何か管理が変わったわけでも設備が良くなったわけでもないのに、どうして3000上がるんだ。
何か隣の方が物件の安いんじゃないの？
ほかにも良い物件があったらそっちに移ろうかと
心の中で思っている可能性があります。

このように思われてしまった場合、2年から3年のうち更新時には次に違うと
こに引っ越そうと言う連絡が来る場合がすごく可能性が高くなります。
3000円上げて1年から2年で退出されてしまった場合、募集には1ヵ月から3ヶ月、
リフォーム募集の手数料契約、仲介会社への広告宣伝費等いろいろな費用をかかりますので、
3000円上げた分の元を取るためには10年ぐらいかかる可能性があります
退室するときに、入居者は家賃が高くなったから引っ越すとは言いませんよ。
オーナーに恨まれたらいやでなので・・・・ってなります

上記の件の実際の、入居者からの声
2年前に引っ越しました。都内に住む意味をあまり感じなくなったんです。
部屋は古くなっていくから家賃が下がるなら分かるけど、土地の値段が上がると共に
家賃も上がると「この扉壊れているのに何で家賃が上がるんだ」と腹が立ちますね。
管理会社にも、所有者に家賃が上がることを強く拒否はしませんでした。
そのころから地方に行こうかと思って、物件サイトで北海道から沖縄まで調べて、
たまたま気に入ったのが静岡でありました。ずっと賃貸でしたが、
初めて中古の一軒家を買いました。

家賃上げなければあと５年は住んでくれて可能性がありますね

モティー、ウチコミの注意点
繁忙期閑散期はない、平均的に問合せがあります。

「ジモティは不良入居者しか来ない」

よく言われることです、不良入居者は多いです。
仲介業者の少ない地域では、ジモティー、ウチコミを積極的に使うべきです。
一般の方も探しに行く仲介業者がないので、モティー、ウチコミ利用します。

しかし、首都圏や人口の多い都市、仲介業者が多い町では、気を付ける必要があります、理由は簡単です、通常賃貸契約ができない人が問合せしてくることが多いのです。
（お金がない、審査が通らない、色々なことから逃げている、精神病）
所有者に直接交渉すればどうにかなるのではと考えています。

ジモティー、ウチコミは慎重に対応してください

０円、低コストの空室対策
エントランスや廊下など共用部分をきれいに保つ
賃貸物件に入居を希望する人は、インターネットサイトなどで居室や外観などの写真を確認し、
良さそうだなと思った物件に内見をします。 しかし、実際に物件に訪れた時に集合玄関にゴミや
落ち葉などが溜まっていたり、郵便ポストにチラシがあふれ出ていたりしていたら、
決して管理が行き届いた物件には見えません。 いくら部屋の中をきれいに保っても、
建物自体のイメージが悪ければ入居にはつながらないことがほとんどです。
ご自身で建物の管理をする場合には定期的な清掃を欠かさないようにしましょう。
清掃業者に要望を伝えたり、清掃業者の変更を検討必要かもしれません。

入居審査は社内チームで対応しています。
保証会社は利用します、保証会社の審査通過するは当たり前です。
１社でも保証会社に落ちた人を入れた場合、
問題の発生勝率がすごく高くなります。
保証会社が通っても、安心はできません
名前、住所、会社、勤続、理由
おかしなところが無いかをチェックします。
もし申し込みで、理由が知人の家からのルームシュア解消なんて
調べると色々出てくる可能性が高いですよ。

データからの空室対策のアプローチ
ポータルサイトA　閲覧状況
101詳細PV/日　0.7
102詳細PV/日　0.4
（0.4以上になってくると具体的な話が来る可能性があります。）
ポータルサイトB　閲覧状況　
101詳細PV/日　1.2
102詳細PV/日　0.9
（1.5以上になってくると具体的な話が来る可能性があります。）
業者反響数、内件数

近日中に決めるためのご提案、
家賃管理費合計の変更
家電家具の追加　
（洗濯機、電子レンジ、布団、枕、カーテン、照明、TV、テレビ台、ケトル、掃除機、炊飯器・・・・）
フリーレント1～2ヶ月、モデルルーム（ほしいものがあればプレゼント）
ペット可（リスクもある）、契約金０～50000円、AD1～5か月
客付け業者に営業時に、柔軟に対応するための金銭的権限（家賃の変更、契約時の出費）リアルタイムでの提示するため

小手先のテクニックで、すべては解決できません。
テクニックばかりに気をとられて、根本的な条件を見落とすと、いくらテクニックで条件変えてもずっと決まらない状態になってしまいます。理由はテクニックは、僅差の場合に有効だからです。
ちょっとした表現だけ勘違いを利用して決めようと思ってる人も多いかもしれませんが、物件を探している方はそんなに簡単ではありません。勘違いや小手先のテクニックで入居させてしまった場合後で、「何か失敗したな」とか「ちょっと騙されたかなぁ」と思った場合は、次から騙されないように気をつけてそういったテックニックに騙されないようとに皆さん思います。次からは失敗しないように、怪しいコメントを載せている物件を避けます、1回だけで、次に通用しない。そういう増えるとみんなの目も覚えてくるからそういう小手先のことをやってるようなところある。またこんな小手先で俺たちを騙そうとしてるような悪いやつなんだなぁって思われた場合は敬遠されてしまう可能性もある。そうするとせっかくなんか色々とやったのに恨み買ってしまうのでこれじゃあ何の意味もなくなっていしまう、基本的なところで勝負して、さらに小手先のところはこういうメリットも小さいとこでありますよ。より他の物件よりちょっといいですよ、ぐらいにした方が良いと思います、あまり大げさにすると入居者から恨みを買ったりと。モヤモヤと気になるとこがずっと残りっぱなしで進むと、後で爆発します。それじゃあせっかくいろいろ努力したのに無駄になっちゃう、ほどほどな感じ進める方が1番長続きするでしょうね

内見されてますか？

これまでの問合せや内見状況はどうだったか
質問することがあります。
返答としては、管理会社に、内見が有るか無いかが聞ければよいと思います。

不動産管理会社担当者は、多くの物件があるため、感覚的な返答になったり、
物件の確認については、会社の事務員が受ける場合も多いので、
正確な数字はわかりにくいものとなってしまいます。


有れば、可能性あり
微調整で決まるかも・・・

無ければ可能性無し
根本的な条件変更が必要、

根本的な変更は、オーナーからした方が良いと思います
理由は、管理会社や仲介業者が提案した場合
オーナーの不況を買ってしまう場合があるため
積極的には提案しにくいのです

空室の連絡が来たら・・・

空室対策の効率的な、優先順位の高い方から実行する

募集で、条件や設備等の効果の大きい順に実行可能かを検討していく
実際に部屋を見たり、外観や設備、環境を確認する。
出来るだけ全力で、効果の大きい条件や設備で募集をすると
短期間で空室が決まる可能性があります。
しかし、少しずつ追加していくと、結果が出るまで数カ月掛かってしまいます。
２ヶ月３カ月開いてしまったお部屋の損失を取り戻すのはほぼ不可能です。
対策し過ぎかなって思うくらいでちょうどいいってことが多いです。

管理会社変更の相談を受けることが多いですが、
意外にも相談相手は地元でエリアNo.1の管理会社で
あることが少なくありません。

「エリアNo.1の会社から、なぜ弊社に？」と
疑問に思う方もいらっしゃるかもしれませんが、
その理由は一言で言えば「柔軟性の欠如」です。

多くの大手管理会社は、縛りが多く、
決裁を得るために課長やマネージャーの許可が必要など、
手続きに時間がかかります。
これにより、柔軟な対応を期待する不動産投資家の期待に
応えられないことがあります。

また、物価の高騰に伴い、コスト面でも合わなく
なっているのが現状です。コストが高く、柔軟性がなければ、
空室を埋めることも難しくなり、
結果として信頼を失ってしまうのです。

不動産の購入と売却について

不動産の購入と売却を同時に考えると複雑になります。
以下のような理由で悩まれる方も多いでしょう：

・現在の高値相場で売却し、利益を残したい
・今のうちに安い物件を購入したい
・大規模修繕が迫っているため、早めに売却したい
・大規模修繕が必要な物件を安く購入できるかもしれない
・売却で1円でも損したくない
・購入で1円でも安く買いたい
・古い物件でも利益が出るなら売却したい
・古い物件でも将来利益が見込めるなら購入したい

このように、購入と売却のどちらの可能性も考える状況です。
以下のアドバイスを参考にしてください：

購入を考えている方は、購入だけに集中するのが良いでしょう。
売却を考えている方は、売却だけに集中するのが良いでしょう。

これにより、より明確な判断ができるはずです。

賃貸物件のネット検索において、駅やエリアによって異なるものの、
非常に興味深い傾向が明らかになりました。
1Kの賃貸物件を検索する人の90〜100％が、トイレとバスが別であることを
条件にチェックを入れていることがわかりました。
これは、ほとんどの検索者が「トイレバス別」を強く求めているということを
示しています。

ところが、現在登録されている1Kの賃貸物件のうち、70％はトイレとバスが別ですが、
残りの30％はトイレバスが一緒の物件です。

つまり、トイレバスが一緒の物件は検索条件に合わないため、
競争が非常に厳しい状態にあります。

このことから、トイレバスが一緒の物件は、検索されにくく、
入居者を見つけるのが難しくなる傾向が強いと言えるでしょう。
物件の魅力を高めるためには、トイレバス別の設備が重要視されている
現状を踏まえた対策が求められます。

物件の掃除
オーナーが物件の清掃を手配することで、経費の削減が可能となり、清掃状況の報告を直接受け取ることで確認することができます。

メリット

経費削減

管理会社や清掃業者に依頼するよりも、コストを抑えられる可能性が高い。
複数の業者と比較しながら、最適な価格で依頼できる。

清掃状況の透明性

清掃業者から直接報告を受けることで、しっかりとした作業が行われる見込み
確認できる。
必要があれば、業者を変更したり、清掃頻度を調整することも可能です。

物件の維持管理が容易になる

清掃時の報告、建物の老朽化や修繕が必要な箇所を早期に把握できる。
長期的に見て、修繕コストの削減につながります。

テナントや入居者の満足度向上

物件が常に清潔に保たれていれば、入居者の満足度が高まり、
空室リスクが軽減する。「掃除が届いている＝管理がしっかりしている」
という印象を与えられる。

こそーじ　（cosoji）
https://cosoji.jp/owner/

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2025年2月4日現在